[스터디] 관리처분계획 시리즈 ③ - 현금청산자가 청산금에서 조합 사업비 비용을 반환하여야 하는가?

 

지난 현금청산급 지급청구의 소'에 이어서 이번에는 현금청산자의 경우 현금청산 시 조합의 사업비를 반환해야 하는가에 대해서 알아보려고 합니다.. 

쉽게 이야기해서 사업이 진행되는 동안 조합은 시공사나 기타 차입금을 통해 사업을 진행해 왔을 것입니다. 이때 현금청산자에게 그동안의 사업비를 출자비율 간 상응해서 현금청산 시 사업비 비용을 반환해야 하는가에 대한 문제입니다..

그럼 본격적으로 알아보겠습니다.

 

현금청산시 비용반환해야 하는가?

1. 개요 및 쟁점

 - 쟁점의 요지

甲 등은 재건축조합인 A조합의 조합원들이었으나, 2012. 12. 20. A조합에 게 분양신청을 한 후 2014. 2. 28.부터 2014. 3. 2. 까지 진행된 분양계약 |체결 절차에서 분양계약의 체결을 거부하여 현금청산 대상자가 되었다. 한편 2013. 5. 16. 정기총회에서 개정된 A조합의 정관 제44조 제5항 제1호 (이하 '쟁점 정관 조항'이라 한다)는 조합원이 관리처분계획인가 후 분양계 약 통지일로부터 60일 이내에 분양계약을 체결하지 않는 경우 분양계약 체결 기간이 종료되는 다음 날을 현금청산 기준일로 하여 '그동안 투입된 사 업비용'을 공제하고 현금청산금을 지급받도록 규정하고 있다.
甲 등이 2014. 6. 23. A조합에 대하여 현금청산금의 지급을 구하는 이 사 건 소를 제기하자, A조합은 쟁점 정관 조항에 의하면 甲 등이 조합원의 지 위를 상실할 때까지 발생한 정비사업비에 대해 종전자산의 출자비율을 곱한 금액을 '정비사업비 부담금'으로서 A조합에게 지급할 의무가 있으므로 이를 현금청산금에서 공제하여야 한다고 주장하고 있다. A조합의 위 공제주장은 받아들여질 수 있을까?

 

 

2. 해석

『도시 및 주거환경 정비법』
제4장 비용의 부담 등
제92조(비용부담의 원칙)
① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.
② 시장ㆍ군수등은 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 다음 각 호의 시설에 대하여는 그 건설에 드는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다.
1. 도시ㆍ군계획시설 중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설 및 공동이용시설
2. 임시거주시설

제93조(비용의 조달)
① 사업시행자는 토지등소유자로부터 제92조 제1항에 따른 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다.
② 사업시행자는 토지등소유자가 제1항에 따른 부과금의 납부를 게을리한 때에는 연체료를 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>
③ 제1항 및 제2항에 따른 부과금 및 연체료의 부과ㆍ징수에 필요한 사항은 정관 등으로 정한다.
④ 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자는 부과금 또는 연체료를 체납하는 자가 있는 때에는 시장ㆍ군수등에게 그 부과ㆍ징수를 위탁할 수 있다.
⑤ 시장ㆍ군수등은 제4항에 따라 부과ㆍ징수를 위탁받은 경우에는 지방세 체납처분의 예에 따라 부과ㆍ징수할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 해당 시장ㆍ군수등에게 교부하여야 한다.

 

 조합원이 도시정비법이나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자 가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 도시정비법 제93조 제1항에 따른 부과금을 부과 · 징수할 수 있습니다.

다만, 도시정비법에 따른 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로,

 

1. 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관

2. 조합원 총회의 결의

3. 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여,

조합은 도시정비법에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있습니다.

문제는 현금청산자에게 어떠한 명목의 정비사업비라도 부담시킬 수 있는가 하는 점입니다.

대법원은 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에 서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다는 입장입니다.

(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두 48437 판결)

그 구체적인 이유로 다음을 들고 있습니다.

우선, 현금청산자에게 부담시키는 사업 비용은 잔존 조합원과의 관계에서 볼 때 조합원분담금과 동일한 성격인데, 그럼에도 조합원분담금과 달리 수입이 전혀 고려되어 있지 않는 것은 현금청산 자와 잔존 조합원 간 형평에 반한다는 것입니다.

다음으로, 현금청산 대상자가 부 담하게 될 비용의 항목과 부담 기준 등은 그 비용 부담의 근거가 되는 정관 규정에서 가장 핵심적이고 중요한 내용이라 할 것인데, 단순히 현금청산금 산정 과정에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다고 추상적으로만 규정하고 도시정비법과 정관의 다른 규정을 통해서도 비용 공제에 관한 구체적 내용과 기준을 알 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 현금청산 대상자로서는 조합 관계에서의 탈퇴 전에 자신이 부담하게 될 비용을 합리적으로 예측하기 어렵다는 것입니다. 

따라서 정관의 규정에 근거하여 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하기 위해서는 원칙적으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용 항목과 분담 기준 등이 정관에 특정되거나 적어도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있어야 한다는 것입니다.
대법원의 이와 같은 입장에 따를 때. 정관으로 현금청산 대상자에게 정비사업 비중 일정 부분을 부담하도록 정하는 경우, 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있습니다. 예컨대 현금청산 대상자는 재건축사업의 중간 단 계에 조합관계에서 탈퇴하여 분양 수익을 누리지 못하므로 적어도 분양 수익에만 기여하는 토지매입비와 같은 비용은 현금청산 대상자에게 부담하도록 하여서는 안 됩니다. 또 철거비와 공사비와 같이 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용이거나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등은 특별한 사정이 없는 한 합리적인 범위 내의 비용으로 보기는 어렵다는 이야기입니다.

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따라서 조합은 현금청산자와 잔존 조합원의 공통의 이익에 관여되는 일반사업비를 기초로 이 비용에 상응하는 수입을 공제한 후 정비사업비를 부담시켜야 합니다. 여기에 조합은 조합정관에 이와 같은 비용항목과 수입반영방식 등을 정한 후 분양신청이나 분양계약체결과 같은 현금청산사유가 발생할 수 있는 즈음에 미리 현금청산자가 부담할 정비사업비를 미리 조합원총회의 의결을 거쳐 공표하여야 할 것입니다.
결국, 현금청산자에게 정비사업비를 부담시킬 수 있는 경우는 비례율이 100% 미만인 경우일 것입니다. 이 경우에는 동업자가 손해가 발생하자 비례율 100% 로 청산받고 동업관계에서 탈퇴하는 경우와 같기 때문에 정비사업비를 부담시키더라도 형평에 반한다고 볼 수 없습니다..

 

 

3. 결론

 

사안의 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 쟁점 정관 조항은 현금청산 대상자가 부담하여야 할 비용 항목과 부담 기준 등을 합리적으로 예측할 수 있는 내용을 포함하지 않은 채 추상적으로 현금청산금에서 '사업비용'을 공 제할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐이고, 그 밖에 도시정비법 또는 정관의 다른 규정을 통해서도 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 합리적인 비용 항목과 그 범위를 특정하기 어렵다.
따라서 사안의 경우, A조합은 개별 현금청산 대상자 면 등에게 구체적으로 적용될 수 있는 비용의 분담내역 등을 정하고 있지 않은 쟁점 정관 조항을 근거 로 현금청산 대상자 뿌 등에게 정비사업비 중 일부의 공제를 구할 수는 없다.

 

4. 정리

정리하자면,  원칙적으로는 현금청산비용 중 사업비의 비용을 제한 후 반환할 수 없습니다.

다만, 세가지 요건을 충족할 시 일부 공제가 가능할 수 있습니다.

 

1. 조합원에게 미리 고지하기  (총회의결)

2. 합리적 비용 분담 (사업과 관련된 사업성 비용들을 말하는데 대표적으로 '토지매입비'가 있다)

3. 청산자 발생에 따른 수입증가분도 고려해서 비용청구를 해야 한다.(이때 비례율이 100% 이상이면 부과할 수 없다.)

 

 

[스터디] 관리처분계획 시리즈 ③ - 현금청산자가 청산금에서 조합 사업비 비용을 반환하여야 하는가?   

끝.

 

현금청산시 비용반환해야 하는가?

 

 

 

 

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