[스터디] 관리처분계획 시리즈 ③ - 관리처분계획이 무효인 경우 분양신청을 다시 받아야 하는가?

관리처분 관련 스터디 도중 재미있는 사실을 발견하였다. 관리처분계획을 수립하여 인가를 받은 현장에서 관리처분계획이 무효인 경우 조합원 분양신청을 다시 받아야 하는가에 대해서 공부를 하였다. 결론부터 말하자면 소송의 쟁점에 따라 다르겠지만 다시 받지 않아도 된다는 게 판례의 해석이다. 그렇다면 본격적으로 판례를 보도록 하겠다.

 

관리처분무효일까?

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1. 개요 및 쟁점

 

- 쟁점의 요지 정리 

2007. 09. 03 - 최초 사업시행인가 → 이후 조합원 분영신청 완료
조합설립인가 처분무효확인소송 대응 
2011. 05. 20 - 조합설립변경인가
2011. 06. 17 - 사업시행인가
최초 사업시행인가일 07.09.03 기준으로 관리처분계획 수립(종전가도 최초 사업시행인가일 기준)
2011. 08. 26 - 관리처분인가

〓> 조합원 분양신청을 다시 받아야 하는가?

- 당초 사업시행인가 vs 마지막 사업시행인가 설계 비교

구분	최초 사업시행인가(07.09.03)	마지막 사업시행인가(11.06.17)
건축면적	9,742.72㎡	9,915.32㎡
건축연면적	166,113.04㎡	167,621.81㎡
용적률	228.71%	231.21%
건폐율	20.78%	21.15%
59평형 분양세대수	271세대	285세대

 

 

조합은 2007. 9. 3. 사업시행인가를 얻어 그해 분양신청을 받았다. 이후 조합설립인가 처분무효확인소송에 대응하기 위하여 조합설립인가를 다시 밟아 2011. 5. 20. 조합설립변경인가처분을, 2011. 6. 17. 사업시행인가를 각 받았다. 조합은 위 2007년에 받은 당초 분양신청 현황을 토대로 하여 최초 사업시행인가일인 2007. 9. 3을 기준으로 관리처분계획을 수립하여 2011.8. 26. 인가를 받았다. 종전감정가도 최초 사업시행인가일을 기준으로 산정하였다.
2007. 9. 3. 인가된 사업시행계획과 2011. 6. 17. 인가된 사업시행계획은 건축면적이 9,742.72에서 9,915.32로 건축연면적이 166,113.04에서 167,621.81로 |건폐율 20.78에서 21.15로 용적률이 228.71%에서 231.21%로 59.99평형 분양세대수가 271세대에서 285세대로 변경되었다. 
조합은 2007년에 인가된 사업시행계획에 근거하여 받은 분양신청현황을 근 거로 2011년에 인가된 사업시행계획에 따라 관리처분계획을 수립하면서 별 도로 분양신청을 받지 않고 2007년의 당초 분양신청현황을 기초로 관리처 분계획을 수립하여 인가를 받았다.
이 관리처분계획은 위법한 것인가.?

 

2. 해석

 

도시정비법 제46조 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1항은 사업시행자는 사업시행계획 인가를 받은 후 분양신청기간, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역, 개략적인 부담금 내역 등을 토지 등 소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제48조 제1항은 사업시행자로 하여금 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다.
조합이 종전의 조합설립인가처분에 대한 무효확인소송 또는 취소소송이 진행되고 있는 등으로 그 효력 유무 또는 위법 여부 등이 확정되지 않은 상태에서 새로 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차로 조합설립변경인가 처분을 받은 경우, 그 조합설립변경인가처분은 새로운 조합설립인가처분으로서 의 효력을 가진다. 그러나 종전의 조합설립인가처분이 당연무효이거나 취소도 는 경우에는 종전의 조합설립인가처분이 유효함을 전제로 수립 인가된 관리 처분계획은 소급하여 효력을 잃는다(대법원 2012. 12. 13. 선고 2011두 21010 판결, 대법원 2012. 12. 27. 선고 2011두 19680 판결, 대법원 2014. 5. 16. 선 고 2011두 27094 판결 등 참조). 따라서 조합은 조합설립변경인가처분을 받기 전에 수립• 인가된 종전의 관리처분계획에 따라 정비사업을 진행할 수는 없고, 도시정비법령이 정한 요건과 절차에 따라 관리처분계획을 새롭게 수립하여 인가를 받아야 한다. 이때 조합은 도시정비법 제46조 제1항이 규정하고 있는 분양신청 통지 • 공고 등의 절차를 다시 밟거나 분양신청 대상자들(종전 분양 신청 절차에서 분양신청을 한 사람들과 이때에는 분양신청을 하지 않았지만 조합원 지위를 상실하지 않은 자를 포함한다. 이하 같다)의 분양신청에 관한 의사를 개별적으로 확인하여 그 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하고, 조합이 이러한 절차를 밟지 않고 종전 분양신청 현황에 따라 관 리처분계획을 수립하였다면 그 관리처분계획은 위법하다.
다만 종전의 분양신청 현황을 기초로 했다고 하더라도 새로운 관리처분계획 수립 당시 토지 등 소유자의 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립했다고 평가할 수 있는 예외적인 경우, 즉 ① '분양의 대상이 되는 대지 또는 건 축물의 내역', '개략적인 분담금의 내역' 등 법령이 분양신청 통지에 포함시키도록 한 사항 등에 관하여 새로운 사업시행계획과 종전 사업시행계획 사이에 실질적으로 변경된 내용이 없고, ② 사업의 성격이나 규모 등에 비추어 두 사 업시행계획 인가일 사이의 시간적 간격이 지나치게 크지 않으며, 분양신청 대상자들 중 종전 분양신청을 철회: 변경하겠다거나 새롭게 분양신청을 희망한다는 의사를 조합에 밝힌 사람이 실제 있지 않은 경우 등에는, 종전의 분양 신청 현황을 기초로 새로운 관리처분계획을 수립하는 것도 허용된다. 

원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 2007. 9. 3. 인가된 사업시행계획과 2011. 6. 17. 인가된 사업시행계획은 건축면적이 9.742.72㎡에서 9,915.32㎡로, 건축연면적이 166,113.04㎡에서 167,621.81㎡로, 건폐율이 20.78%에서 21.15%로, 용적률이 228.71%에서 231.21%로, 59,99평형 분양세대수가 271 세대에서 285세대로 변경된 것 외에는 큰 차이가 없음을 알 수 있다. 그리고 이 사건 조합설립변경인가처분이 있은 후에 종전 분양신청 절차에서 분양신청을 한 토지 등 소유자 중 조합에 분양신청을 철회. 변경하겠다는 의사를 표시 한 자가 있었다거나 종전 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않았지만 여전 히 조합원 지위를 가지는 자 중 조합에 재개발사업 참여의 의사를 표시한 자 가 있었다고 볼 만한 사정이 기록상 발견되지 않는다. 이러한 재개발사업의 진 행 경과와 분양신청 대상자들의 구체적인 의사 등을 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 사안의 경우 조합이 2011. 6. 17. 사업시행계획 인가처분을 받은 후 전체 분양신청 대상자들로부터 새로이 분양신청을 받거나 이들의 분양신청 의 사를 개별적으로 확인하지 않고 이 사건 관리처분계획을 수립하였다는 사정만으로 곧바로 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 보기 어렵다..

 

3. 정리

 

대법원 판례에서 가장 중요시 본 사항은 바로 "사업시행의 동일성"의 인정이다. 사업시행을 하는 동일선상에서 동일성만 인정이 된다면 관리처분의 계획이 위법하다고 보기 힘들다는 것이다. 조합설립이 무효돼서 재차 기존의 동의서를 낸 조합원들을 갈음하여 새로운 동의서를 받지 않아도 그 동의서가 인정되는 부분인데 이 부분 또한 사업의 동일성을 두고 법에서는 인정하기 때문이다. 

또한, 설계의 변경에 있어 중대한 변경이 이루어졌으나, 종전에 분양신청을 한 자들 중에서 변경 및 철회의 의사표시를 한자가 없음으로 새로이 분양신청을 받거나 이들의 분양신청 의 사를 개별적으로 확인하지 않고 이 사건 관리처분계획을 수립하였다는 사정만으로 곧바로 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 보기 어렵다.

 

 

즉, 사업시행의 동일성이 인정되는 한 분양신청을 다시 받지 않아도 된다!

 

 

[스터디] 관리처분계획 시리즈 ③ - 관리처분계획이 무효인 경우 분양신청을 다시 받아야 하는가?  끝.

 

 

 

 

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