[스터디] 관리처분계획 시리즈 ② - 종전자산평가

오늘은 관리처분의 개념 및 절차에 이어서 조합원 개인에게 가장 중요한 종전자산평가 (종전감정평가라고도 한다.)를 알아보려고 합니다. 종전자산평가는 현재 소유하고 있는 물건의 가치는 얼마인지에 대해 가격을 책정하는 과정입니다.

이러한 종전자산에 대한 감정은 분양신청과 관련해 우선권을 갖을 수 있기에 민감한 단계이기도 합니다.

그럼 본격적으로 종전자산평가에 대해 알아보도록 하겠습니다

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관리처분계획의 세부적인 추진내용

 - 사업시행인가 이후 관리처분 세부 절차

오늘은 빨간색으로 표시되어 있는 종전 및 분양예정자산인 종후평가에 대해 알아보고자 한다.

 

 

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그리고 그 전에 용어에 대해 한번 정리하고 본격적인 설명을 하고자 한다.

 

※ 권리가액 = 종전감정평가액 x 비례율

※ 비례율 = 총수입-총비용/종전감정평가액

 

ex) A 소유 주택의 권리가액은?

A 소유 주택 = 5억원

비례율 120% 

권리가액 = 6억원 

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1. 종전 종후의 개념

 간단히 개념적으로 보자면 종전감정평가는 현재 거주 또는 소유하고 이는 주택의 가치에 대한 가격 감정을 말한다.

종후감정평가는 향후 신축으로 분양되는 개발 후의 주택에 대한 감정이라고 생각하면 좋다.

즉, 현재의 나의 집과 향후의 집에 대한 가격 및 가치에 대한 감정을 말한다.

 

2. 종전자산평가가 중요한 이유 

 종전자산평가가 중요한 이유는 조합원의 권리가액 산정을 하기 때문이다. 또한 이 권리가액을 기준으로 조합원 분양신청에 있어서 동일 평형대에 경합의 우선권이 있어 조합원 개인에게 가장 중요한 단계라고 말할 수 있다. 감정평가사들이 쓰는 용어로는 조합원별 출자비율의 산정이라고도 표현하는데 나의 표현대로 쓰자면 조합원의 '상대성'을 말하는 것이다. 결국은 같은 조합 내에서 나의 권리가액이 높아야 분양신청 및 분담금에 대해 '상대적'으로 유리 할 수 있기 때문이다.

 

3. 감정평가에 대한 방법 (감정평가 실무기준 703 도시정비평가 참조)

종전자산평가의 경우 토지는 공시지가기준법을 따르고, 건물은 원가법을 적용하여 감정평가를 하게 된다. 공시지가기준법은 표준지공시지가를 대상으로 토지와 비교하는 방법이다. 다만 여기서 가장 민원이 많이 발생하게 되는 문제점이 있다. 그것은 바로 '현실의 시점'을 반영하지 못한다는 것이다. 말 그대로 부동산 시장에 형성된 '시가'를 표현하게 되는데 정비사업을 추진하면서 얻게되는 프리미엄은 제외하고 토지와 건축물에 대해서만 감정이 이루어지기 때문이다. 추가적으로 입지나 토지의 개별적 특성 (도로 인접 토지, 역세권, 도로조건, 모양 등) 을 감정하게 된다. 건축물의 경우는 용도, 면적, 준공연도, 향, 층 등 여러가지 특성을 고려하여 감정평가하게 된다.

종후자산의경우 분양신청만료일 이후 거래사례비교법 등을 적용해 평가한다. 이는 인근단지 및 부동산 거래 내역을 통해 비교하는 검정평가의 방법 중하나이다. 종후자산의 경우 미래 가치에 대한 감정평가로 분양사례, 수요성, 분양성, 입지, 경관, 향, 층 등 여러 가지 요인들을 분석해 종후자산을 감정평가하게 된다. 종후자산도 중요한 부분인데 이유는 '조합원 분양가격을 산정' 하기 위한 목적이 있기 때문이다. 

 

 

4.감정평가 시기 및 감정평가 적용 기준 시점 

종후먼저 이와 관련된 법을 먼저 살펴보도록 하겠다.

『도시 및 주거환경정비법 (이하도정법) 제 74조 1항에 따르면 』

관리처분계획을 수립할때 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등을 포함하여야 한다. 라고 정의되어 있다.

즉, 종전감정평가의 경우 사업시행인가 고시일 / 종후감정의경우 조합원 분양신청 마감일을 기준으로 감정평가를 한다.

 

5.감정평가업자의 선정

원칙적으로 총회의결 사항으로는 시공자, 설계자 및 감정평가법인 등 선정해야한다고 나와있다. 다만 이때 해당하는 감정평가 법인은 재건축사업에 해당되고 재개발의 경우 시장 군수 등이 선정 계약하게 되어있다. 

재개발사업은 주무관청이 선정하는 2인 이상 산술평균하여 감정하게 되고, 재건축은 주무관청 1인, 조합1인 이상으로 하여 산술평균한 값으로 감정평가를 한다.

 

아래 법률로 살펴보자면

 

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.

가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인등

나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등 라고 명시되어 있다.

 

 

 

마지막 Q&A

종전자산 평가액이 높아야 조합원이 이익을 본다?

 

 - 종전자산 평가액이 높아(낮아)져도  조합원 권리가액과 분담금은 동일

   ⇒ 종전자산 평가액이 높아지면 비례율 하락

 - 종후자산 평가액이 높아(낮아)지면 조합원 권리가액과 분담금은 변동

  ⇒ 종후자산 평가액이 높아지면 비례율 상승

 

비례율과 종전자산평가 권리가액에 대한 산식을 계속 인지해두어야 하니 외우셔도 무방하다. 

(저도 맨처음은 외우는게 편했습니다)

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이러한 감정평가를 기준으로 조합원 분양신청을 하게 되는데 이건 다음 시리즈로 분양신청의 통지에 대해 알아보고자 합니다. 분양신청의 통지에 관해서는 시리즈와 별도 대법원 판례분석들도 같이 다룰 예정이니 함께 좋은 공부가 되고자합니다.

 

질문이나 내용 중 다른내용이 있다면 언제든 댓글로 의견개진 부탁드리며 이것으로 글을 마치도록하겠습니다.

 

 

[스터디] 관리처분계획 시리즈 ② - 종전자산평가   끝.

 

 

2023.01.04 - [부동산/정비사업 스터디] - [스터디] 관리처분계획 시리즈 ① - 관리처분계획이란?