[스터디] 관리처분계획 시리즈 ① - 관리처분계획이란?

사업시행인가이후에 발생되는  관리처분인가와 관리처분계획에 대해서 스터디 하고 합니다

관리처분에 대한 내용은 너무 방대하고 많아서 시리즈별로 나누어 차근차근 업로드 할 예정입니다.

그럼 본격적으로 관리처분이란 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

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정비사업주요 절차

 

정비사업 주요 절차

먼저 관리처분단계를 본격적으로 들어가기 전, 관리처분이라는 단계가 어느 단계인지 먼저 알아보겠습니다.

정비사업의 전반적인 과정에 큰 줄기로 나누어 보자면

 

 

※ 정비사업주요절차

1. 기본계획수립 및 지정  → 2. 추진위원회 및 조합설립인가 → 3. 사업시행인가 → 4. 관리처분인가 → 5. 이주 및 철거 → 6. 착공 및 분양 → 7. 준공 및 조합 청산

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이렇게 7가지로 나누어 볼 수 있습니다. 물론 재개발이나 재건축은 실무적인 부분이 조금 다를 수 있고, 『빈집 집 소규모주택 정비에 관한 특례법』으로 인한 소규모주택 정비사업 또한 절차가 간소화 되서 다르니 이 점 참고해서 보시면 좋을 것 같습니다. (향후 별도 블로그 스터디를 통해 공유하도록 하겠습니다)

 

사업마다 방식이 다르기 떄문에 일반적인 사항으로 스터디 및 시리즈를 진행 할 예정이며, 일반적인 사항과 실무적으로 자세하게 봐야 할 점도 같이 다루도록 하겠습니다.

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관리처분계획이란?

 

쉽게 말하면

향후 입주할 주택에 대한 확정과

확정에 따른 부담금이 얼마 나오는지에 대한 계획을

수립하는 것.

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관리처분계획은 쉽게 말해서 ' 향후 내가 들어가 주택에 대한 (조합원) 분양과 신청한 주택에 따라 내 종전자산가치(기존집에 대한 가치) 대비 얼마나 추가 비용을 내야 들어갈 수 있는지에 대해 확정하는 단계' 입니다.

한마디로 부담금을 확정시키는 단계라고 말씀드릴 수 있습니다.

 

이러한 단계는 설계를 확정하는 단계인 '사업시행계획'보다 조합원(집주인) 개개인에게 부담금을 확정시키는 단계이기 때문에 정비사업 시행 단계에서 가장 어렵고 복잡한 단계라고 볼 수 있습니다. 

 

관리처분 정의에 대한 설명은 아래를 통해 개념적으로 익혀드리길 권장합니다.

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■ 관리처분의 개념적 정의

 

1. 관리처분계획은 토지등소유자의 분양신청 현황을 기초로 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 그 토지 또는 건축물에 설정된 지상권 · 전세권 · 저당권 · 임차권 · 가등기 담보권 · 가압류 등 기존권리를 정비사업의 시행으로 조성된 대지 또는 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획

 

2. 종전의 토지 또는 건축물의 면적 · 이용상황 · 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려 하여 새로이 조성되는 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적 으로 이용되게 하거나 청산하는 관리계획과 정비기반시설 및 토지 등의 귀속, 토지등 소유자에게 공급하고 남은 대지 또는 건축물을 처분하는 계획

3. 관리처분계획에서 확정되는 주요내용
토지등소유자가 취득할 신축건축물이 어떻게 배분되는지, 이에 대한 가치평가는 어떻게 이루어지는지, 사업추진으로 인한 비용은 어떻게 부담하는지, 정산 받을 금액 또는 납부하여야 할 금액이 얼마인지 등 주택 등의 분양과 조합원의 분담금 및 정산금 등 비용부담을 확정하는 개념을 담고 있어 조합원들이 가장 관심을 갖는 사항

 

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관리처분계획의 세부적인 추진 내용

- 사업시행인가 이후 관리처분 세부 절차

 

1. 종전 및 분양예정자산 평가

 

관리처분인가 이후 세부절차이다. 종전 및 분양예정자산 평가부터 고시까지 그리고 고시 이후에도 여러 절차가 있습니다.

종전평가는 종전자산평가 한마디로 현재 나의 집에 대한 가치는 얼마인지에 대하여 액수로 평가를 하는 단계를 뜻합니다.

재건축사업에서는 감정평가업자를 조합에서 1인, 구청에서 1인 선정하여 산술평가한 금액으로 산정하며

재개발사업에서는 구청에서 2인이상을 선정하여 산술평가를 하게 됩니다. 물론 이러한 비용들은 조합에서 부담을 해야합니다. 

이렇게 감정평가 종료후에는 감정평가업자가 조합에 금액 산출한 내용을 전달하게 되고 이를 통해 조합원 분담금 추산액을 산정하게 됩니다.

 

2. 분양신청의통지 및 일간신문 공고

조합원 분양신청은 조합원 개별에게 통지하고 일간신문에 공고하여야 합니다. 두가지 모두 해야한다는 'and' 조건이죠

일반적으로

사업시행계획인가 고시일부터 120일 이내 토지등소유자에게 종전자산평가액, 분담금, 분양신청기간 등 분양 신청사항을 통지하여야 합니다

서울시의 경우는 

서울시 공공관리제도 적용하여 사업시행계획인가 이후 시공사를 선정한 경우에는 분양신청 통지시점은 시공자와 계약을 체결한 날로부터 120일 이내에 통지하게 되어 있습니다.

통지사항으로는

① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물명세 및 가격

② 분양대상자별 분담금의 추산액

③ 분양신청기간, 분양신청서 등 을 통지하여야 합니다.

 

3.분양신청(토지등소유자 → 조합)

 분양신청기간은  30일 이상 60일 이내(20일 연장가능) 하여야 합니다.

 

4. 관리처분계획서 작성(조합)

분양신청자를 대상으로 관리처분계획서를 작성하여야 합니다.

 

5. 총회1개월전 문서통지(조합→조합원)

통지사항으로는 
① 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액
② 일반분양분/임대주택/부대복리시설 등에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
③ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 가격
④ 정비사업비의 추산액(재건축부담금 포함) 및 조합원 분담규모 및 분담시기

를 통지 하여야 합니다. 

 

6.조합총회의 의결

 조합 총회의 의결 사항으로 조합원 과반수 이상 찬성, 20% 직접출석하여 총회의결을 받아야 합니다.

 

7. 공람 및 의견청취(공람 30일 이상)

 총회의결을 받은 후 공람공고를 하게 되는데 이떄 가장 많이 의견이 나오는 것은 당연 본인 집에 대한 감정평가금액에 대해 민원이 가장 많이 들어온다고 합니다.

 

8. 관리처분계획인가 신청(시행자 → 시장 · 군수)

제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)을 보면 『시장ㆍ군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수등은 제3항에 따라 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획인가의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통지하여야 한다.』 라고 명시되어 있다

즉, 인가 신청의 경우 30일 이내 , 공공타당성검증 요청 시 60일 이내 인가를 내주어야 하고

분양신청을 아니한 자, 권리의 손실보상협의 등은 관리처분인가고시일 다음날부터 90일 이내 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 합니다.

 

이것으로 관리처분에 대한 큰 줄기를 알아보았고 시리즈 별로 조금더 디테일하고 세부적으로 관리처분에 대해서 스터디해보려 합니다.

 

질문이나 내용 중 다른내용이 있다면 언제든 댓글로 의견개진 부탁드리며 이것으로 글을 마치도록하겠습니다.

 

 

 

 

관리처분계획 시리즈 ① - 관리처분계획이란?     끝.