가로주택정비사업이란? 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업 LH-가로주택정비사업의 이해 쉽게 말해 기존 대규모 정비사업이 불가능한 구역에 소규모로 개발이 가능토록 하는 것이다.
그렇다면 가로주택을 사업의 요건은 어떻게 될까?
NO
구분
상세
근거법령 (빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법)
1
가로구역 요건
국토교통부령으로 정하는 도로 및 시설로 둘러싸인 일단의 지역일 것
시행령 제3조 제2항 제1호 시행규치 제2호 제3항
가로구역 면적 10,000㎡ 미만
시행령 제3조 제2항 제2호
도시·군계획시설인 도로로서 폭이 4M 초과하는 도로가 해당 가로구역을 통과하지 않을 것
시행령 제3조 제2항 제3호
2
사업시행구역의 면적
10,000㎡미만
시행령 제3조 제1항 제2호 가목
3
노후 · 부량 건출물 수
2/3 이상
시행령 제3조 제1항 제2호 나목
4
기존 주택 수
모두 단독주택인 경우 10호 이상 모두 공동주택인 경우 20세대 이상 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 20채 이상
자 그럼 가로주택 조합설립은 하기 위해선 어떻게 해야 할까 ?
빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제23조(조합설립인가 등)을 살펴보면
제23조(조합설립인가 등) ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
라고 나와있는데 이걸 언제 다 읽고 있나.... 정리하자
조합설립인가
■ 동의요건 - 토지등 소유자의 80% 동의 - 토지면적 2/3이상 소유자 동의 ※공동주택은 각 동별 1/2 를 받고, 그 외의 토지 또는 건축물의 해당 토지 또는 건축물의 1/2 → 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의
■ 창립총회 개최 : 조합원(동의자) 20%이상 직접 참석
■ 조합설립인가 신청 - 정관, 정비사업비용, 추정분담금 등 첨부 제출 - 30일 이내 인가여부 통보
자 여기서 이제 중요한 투자 포인트이다
2022년 2월 3일 빈집법이 개정되면서 조합원의 자격 사항이 변경이 되었다.
조합설립인가 이후 투기과열지구 內
"조합원 물건 양도,양수시
조합원으로 인정하지 않는다는 것이다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제 24조(조합원의 자격 등)
제24조(조합원의 자격 등)① 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하며 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제19조제1항에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 6. 9., 2021. 7. 20., 2022. 2. 3.> 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원 모두 해당 사업시행구역이 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제36조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다. [시행일: 2022. 8. 4.] 제24조
그러므로, 현재 인천, 부천, 서울, 경기 위주로 가로주택 물건이 많이 나오지만
우리는 이제 동의서를 걷기 시작한 이후, 조합설립때까지 차액까지의 수익분을 보고 투자를 해야한다는 것이다.
오늘은 간단히 가로주택에 대해 알아봤다. 앞으로 시리즈 별로, 단계별로 차근차근 진행 할 예정이다.
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