현재 서울의 주택가격과 전세가격은 적절한가?

*2016년의 Insight

 

현재 부동산 시장의 전세가격과 주택가격이 적절한지에 대해 알아보고 자 한다. 2016년 서울의 전세가격은 꾸준히 상승세를 보이고 있으며 주택가격은 안정된 흐름을 이어가고 있다. 이에 관하여 자세히 살펴보고자 한다.
 현재 부동산 주택시장은 상반기 경기회복의 부진, 중국경기 둔화에 따른 수출부진으로 인해 민간 소비가 위축되고 있다. 그러나 고용 흐름이 개선되고, 생산 및 소비심리가 개선되며 또한 주택물량에 있어서 아파트 분양이 늘어나고 미분양 물량이 감소하며 또한 주택건설수주 규모도 재건축, 재개발을 중심으로 증가하고 있다. 부동산 주택시장은 주택정약제도 간소화, 재건축 규제 완화, 공공택지 전매기간 단축등의 부동산 대책 후속 조치와 ‘부동산 3법’의 통과로 완화되어 간다. 그러나 전세시장은 여전히 불안전한 시장을 형성하고 있다. 현재 서울의 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 사상 처음 75%를 돌파하면서 이제는 정부가 직접 나서 집값 상승세를 규제해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 강북지역의 전세가율은 77%, 강남 72.6%로 나타났다. 학교가 속해있는 성북구는 84.3%로 가장 높았다. 2016년 4월에는 0.12% 상승했으며 5월에는 0.28%로 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 심지어 일부에서는 매매가격보다 전세가격이 높아지는 역전현상까지 이어지고 있다. 전세가격의 상승원인은 주택구입 수요를 대신하여 전세수요가 크게 늘어나고 있기 때문이다. 주택 구입을 원하는 수요자들은 주맥 매매시장의 불안정과 구입에 따른 각종 세금 때문에 주택 구입 대신 전세를 찾고 있다. 전세시장과 월세시장의 수급 불균형도 전세가격 상승요인이 되고 있다. 금융위기 이후 보증부월세시장이 성장하였다가 저금리로 인한 임대인과 임차인의 입장 차이가 다르기 때문이다. 과거 임대인은 전세자금을 다른 부동산에 투자해 시세차익을 노렸지만 오랜 불황으로 시세차익보다는 안정적인 수입을 원하는 이들이 많아서 월세를 원하고 있다. 이렇기 때문에 임차인의 입장에서는 월세 부담이 상대적으로 높고 저금리 전제자금 대출을 통하여 전세자금 마련이 쉬어졌기 때문에 전세를 선호하고 있다. 주택시장에서 대형 고급 주택에 대해서는 가격 하락세가 나타나고 있는데 이는 주택보유에 따른 유지 비용, 즉 금융비용, 각종 세금, 유지 및 보수비용, 감가상등이 주요 원인이다. 이에 대한 해결방안으로는 정부에서는 매매거래 활성화를 위해 다주택자 양도세 중과 폐지 등 주택매매 활성화 방안을 모색하며 행복주택 등 공공임대주택 공급과 민간임대를 활성화하는 임대주택을 늘리려 하고 있다. 수요측면에서는 전세시장의 상승이 매매가격의 불안으로부터 나왔기 때문에 정부는 시장원리가 작동하게끔 제도를 마련해야 한다. 공급측면에서는 미분양아파트를 활용하여 전세물량을 확보를 통해 전세수급을 조절해야 한다. 서민의 주거안정을 위한 제도 개선이 필요하다. 현재 주택임대차보호법을 2년에서 3년으로 연장하고 1회에 한해 임차인의 계약갱신 청구권이 보장되어야 한다. 임차인 계약갱신 청구권을 보장하는 것 또한 생각해 볼 수 있다. 시장에서 공정하게 거래 가능한 가격 가이드라인을 마련하고 경제적 약자인 임차인에게 주거비 부담의 예측 가능성을 부여해야 하며 안정적인 주거권을 확보하도록 한다. 결론적으로는 저금리의 안정적인 유동성 공급이 필요하며 다양한 규제완화 및 충분한 주택공급이 필요하다.

 

 

출처

-      정지숙/2016.5.30/< 오투오빌 “아파트 전세가격 46개월 연속 상승, 신축빌라 대안”/이투뉴스

-      박지혜/ 2016.05.28/ <서울 아파트 전세가율 첫 75% 돌파, 누리꾼 한숨만>/BizFACT

-      오동현/2016.05.05/<대출규제 전국시행 서울 9주 연속상승 지방 하락>/NEWSIS

-      한국감정원/2016.01.01/ 2015년 부동산시장 동향 및 2016년 전망/한국감정원

-      주산연/ 2015.12.01/<2016년 주택시장 전망> / 주택산업연구원

-      황규완/2015.11.30/<16년 주택시장 변화의 기로에 서다>/대신경제연구소

-      관리자/2013.08.28/<전세대란의 원인과 해법>/FNTIMES