향후 2~3년간 주택경기를 자가시장과 차가시장의 전망

1.    현재의 자가시장과 차가시장의 현황

- 먼저 간단히 정의로 살펴보고자 한다. 차가시장은 주로 중소형위주의 서민주택, 자가시장은 중대형위주의 중상류층 주택으로 대표적인 성격을 규정지을 수 있다. 이러한 상황에서, 임대주택이 증가한다는 것은 세입자들의 선택의 폭이 확대된다는 것을 의미하며, 이는 충분한 공급에 의해 전월세 가격이 안정화될 수 있는 환경을 조성하게 될 것이다. 예를 들면, 주변에 충분한 임대주택이 공급되면 전월세 계약을 체결할 때 여러 채의 임대주택 (민간임대를 포함하여) 중 하나를 고를 수 있으므로, 시간을 가지고 가장 저렴한 가격의 전월세집을 찾을 수 있는 것이다.    전세시장은 실수요에 의해 형성되므로 단기적인 가격변화에 따른 수요변화가 매우 작은 특징을 가지고 있다. 다시 말해, 가격이 좀 오른다고 전세수요가 뚜렷하게 감소하거나, 가격이 좀 내린다고 급격히 증가하지는 않는다는 것이다. 즉, 세입자들은 전월세를 갱신하거나 다른 곳에서 셋집을 찾지 못하면 당장 생활할 공간이 없기 때문에, 가격이 올라도 수요가 급격히 줄지 않는다. 또한, 전세가가 떨어졌다고 해서 미래를 위해 여분의 셋집을 더 얻지도 않기 때문에 수요가 급격히 늘지도 않는다. 물론, 일부 주택매수수요가 전월세 수요로 전환되면서 약간의 실수요 증가는 있으나, 통상적으로 전체수요에 비해 미미한 수준이다. 반면, 실수요와 투자수요가 섞여있는 매매시장은 가격변화에 따른 수요변화가 극심하다. 집을 사려는 사람 중에는 무주택자와 유주택자가 모두 포함되어 수요층이 매우 넓으며, 소유를 통해 시세차익을 기대할 수 있으므로 상대적으로 가격이 싼 주택이 나오면 수요가 급격하게 증가한다. 또한, 가격이 조금 비싼 것 같으면 통상적인 시세차익이 기대되지 않으므로 유주택자를 중심으로 수요가 급감한다. 결론적으로, 임대주택수가 증가하면 실수요시장인 전월세시장에는 직접적인 안정효과를 줄 것이나, 투자수요가 포함된 매매시장에는 직접적인 안정효과를 주기는 어려울 것으로 보인다. 왜냐하면, 임대주택은 시세차익이 전혀 존재하지 않으므로, 매수수요를 유인하는 데에는 한계가 있기 때문이다. 다만, 전월세가 상승으로 인해 매수로 전환되는 실수요를 감소시킴으로써 간접적으로 매매시장안정에도 긍정적인 영향을 주기는 할 것이다.  자가시장이란 흔히 말하는 매매형식의 부동산이 존재하는 시장이다. 쉽게 말하면 부동산을 수요하고 있는 소유자들의 시장을 자가시장이라 한다. 차가시장에서의 ‘차가’는 건물을 빌려 쓰는 것을 말한다. 즉 부동산을 빌려서 사용하고 있는 사람들의 시장을 차가시장이라고 한다. 이와 같은 방식은 전세의 형태라고 생각하면 된다. 이러한 형태의 자가시장, 차가시장의 현황을 살펴보고자 한다.
 현재의 부동산 경기는 2012년 이후부터 수축국면에 진입한 후 2015년 초부터 부동산은 2015년 중반에 경기가 정점을 기록하였으나 이후 서서히 경기가 둔화되며 현재 후퇴기에 진입하고 있다. 수도권 지역에는 여전히 확장기가 지속되고 있으며 지방 지역은 최근 수축기에 진입했다. 자가시장에서는 소득, 고용, 주택구입능력 등을 종합적으로 고려한 결과 주택구입여력이 향후 점차 줄어들 것으로 예상된다. 가계의 실질소득은 2015년 하반기부터 마이너스대로 전환되고 있으며 고용시장은 더욱 얼어붙고 있다. 또한 과도한 가계부태로 정부의 부동산 대출 규제가 강화됨으로써 부동산에 대한 소비자의 심리는 점차 위축되고 있다. 차가시장은 이러한 경제상황 가운데 전세 공급 대비 수요가 많은 상황이지만 이미 매매가 대비 전세가가 70% 중반을 넘어선 가운데 전세가격 상승세가 둔화되고 있다.

 

2.   향후 자가시장의 전망

- 먼저 올해 전국 아파트는 공급 과잉이 우려된다. ‘지역경제 보고서’에 따르면 앞으로 2~3년 후 지방 집값이 조정될 수 있다고 하였다. 공급 과잉으로 역전세난이 발생하면서 가격이 저렴한 급매물이 늘어날 수 있다는 관측도 나온다. 매매가격과 전셋값 차이가 크지 않은 상황에서 전셋값이 내려가면 보증금을 떼이는 깡통전세가 나올 수도 있다. 반면 분양 물량이 많이 나왔지만, 공급과잉으로 보기는 무리라는 반론도 제기된다. 분양 물량 가운데 재건축 물량도 상당하기 때문이다. 재건축은 기존 주택을 대체하는 개념이라 분양이 늘어난다고 절대 물량이 늘어나는 것은 아니라는 주장이다. 또 올해 분양 물량은 많지만, 준공 시기가 달라 아파트 가격 하락은 2019년 이후에나 일어날 것이라는 전망도 있다. 내년에는 관망세가 이어지는 가운데 상고하저 현상이 나타날 수 있다. 내년에는 상승세가 둔화되고 관망세가 길어지면 하반기 이후 내림세로 돌아설 수 있다. 올해 부동산 시장에서는 전매 차익을 남기려는 투자수요까지 늘어날 정도였다. 또 지역에 따라 예상을 달리하는 경우도 있다. 서울은 입주물량도 적은 편인 데다 재건축 이주수요도 늘어날 것으로 예상된다. 서울의 경우 어느 정도 집값 오름세가 유지될 것이라고 했다. 수도권 역시 전세난이 이어지면서 실수요자 중심의 매매수요로 집값은 두드러지게 하락할 것 같지는 않다는 전망이 대다수이다. 그러나 지방에서는 일부 광역시 중심으로 하락할 것이라는 전망이 나온다.
 여신심사 선진화 가이드라인은 하반기 재고주택시장에 본격적으로 영향을 미칠 것이며 중도금대출 규제 역시 신규분양시장과 강남의 재건축사업장에 영향을 미칠 것이다. 특히, 전국적으로 시행하고 있는 여신심사 선진화 가이드라인은 ​아파트 등을 담보로 대출을 받을 경우 이자와 원금을 동시에 분할상환 하도록 유도하고 있으며 여신심사를 담보위주에서 차주 상환능력 중심으로 전환하여 상환능력을 증명하지 못하면 대출을 받기 어렵게 하였다. 뿐만 아니라 신규주택 구입자금과 고부담 대출 등은 비거치식 분할상환으로 대출을 받아야 하며 변동금리 주택담보대출은 향후 금리상승 가능성을 고려하여 대출한도를 산정하고 고정금리대출을 받아야한다. 또한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등에 관계없이 차주의 총 금융부채상환부담을 평가하는 시스템(DSR)을 도입하여 차주의 기타 금융부채까지 고려한 총 금융부채상환능력을 평가하여 대출을 실행하므로써 실수요자가 아닐 경우 주택구입에 매우 어려움이 예상된다. 그러면서 중도금대출규제는 LTV, DTI 규제와는 달리 분양가격 9억 원이라는 절대금액을 제시하고 규제한다는 측면에서 강남권 재건축시장과 같은 고분양가 단지에는 영향을 미칠 것이지만 반대로 9억원 이하 비강남권 주택시장과 재건축·재개발시장은 오히려 인기를 끌 수도 있다. 그리고 1인당 2건으로 중도금 분양보증 건수를 제한한 것도 분양권 전매시장에 수요 감소로 이어질 것이며 특히, 중소형평수와 중대형평수의 가격 차별화는 지금보다 더 심화될 것이다. 따라서 하반기 매매시장은 여전히 서울·수도권지역과 지방의 양극화 현상은 심화될 것이며 재고주택시장은 강북권과 수도권을 중심으로 중소형 평형의 가격상승을 예상해 볼 수 있다. 물론 강남권의 재건축시장 이주비 등은 규제에서 제외되어 있어 사업 추진은 별 문제가 없겠지만 투자심리 위축감은 예상해 볼 수 있다. 그러면서도 역시 강남불패라는 신화처럼 강남권도 강남권 내에서 지역별 차별화를 보이면서 재건축사업 속도에 따라 가격 차별화가 벌어질 것이다. 한편 재고주택시장은 강남권과 가까운 지역의 매매가격이 상승할 것으로 예상되는데 그 이유는 주택가격이 상대적으로 저렴하고 대출규제에서 자유로울 수 있기 때문이다.

 

3.    향후 차가시장 전망

- 향후 차가시장, 즉 전세시장은 계속해서 전세난으로 이어질 것으로 보인다. 전세시장은 분양물량보다는 입주물량에 따라 좌우된다. 그러나 내년 아파트 입주 예정 물량이 많이 늘어나지 않기 떄문에 계속해서 전세난으로 이어질 것이다. 부동산 114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 27만 가구, 올해보다 4% 늘어날 것이라고 한다. 특히 서울의 전세난은 계속된다. 재건축과 강북 뉴타운 철거 이주수교가 몰리는 반면 내년 입주예정 물량이 올해와 큰 차이가 없기 때문이다. 다만 올해(2016년) 같은 극심한 전세난은 나타나지 않을 것으로 보이는데 그 이유는 올해 과도하게 전세값이 올랐기 때문이다. 재건축 이주 수요로 인해 전세난은 국지적으로 계속될 가능성이 있다. 가계부채 종합관리 방안 발표로 내년부터 상환기간 및 방법, 대출 금액 등의 문턱을 높일 것을 예고하고 있어 향후 대출을 이용해 내 집 마련이 쉽지 않은 상황이다. 반명 저금리 기조로 전세의 월세전환이 계속 될 것으로 보여 전세 아파트 부족에 따른 전셋값 상승은 더 커질 것이다.최근 수요자들이 분양시장으로 흡수되긴 했으나 분양에서 입주까지 통상 2~3년 정도 소요되는 점에 비추어 봤을 때 당장의 전세난 해소는 어려울 것이다. 차가시장에 머물러 있던 수요자들이 한국은행은 금융통화위원회를 열고 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 0.25%포인트 인하 결정하였다. 기준금리가 인하되면 시중금리에도 영향을 미쳐 기업이나 개인이 돈을 차입할 때 낮은 이자로 차입할 수 있어 투자가 활성화 될 수 있으며 고용이 창출될 수도 있다. 하지만 가계부채가 심각한 상황에서 또 가계에 부채를 떠넘기려고 하는 것 아닌가 우려된다. 기준금리가 하락하면 금융기관의 예·적금 상품으로 이자소득을 기대하기는 어려워진다. 따라서 경제적 여유가 있는 사람들은 금융기관의 이자보다 높으면서도 안정적인 부동산 투자에 눈을 돌릴 수 있다. 특히, 전세가격이 추가로 올라가거나 전세의 월세 전환율이 더 빨라질 가능성도 있다. 그래서 하반기에도 여전히 서울 강남권의 재건축 이주수요로 인하여 강남지역과 강남 인근지역은 물론 서울의 전세가격은 상승할 것이며 이러한 여파는 강북권과 수도권지역까지 영향을 미칠 것이다. 뿐만 아니라 지난해부터 공급량이 많았던 대구광역시 등 일부지방의 경우 입주물건 증가로 전세가격 하락도 예상해 볼 수 있으나 여전히 지방의 전세가격도 강세를 보일 것이다. 
 주택산업연구원은 수도권 주택시장 전망과 대응에서 최근의 매매-임차시장 상황이 지속될 때, 수도권의 전세난이 8년간 장기화 될 우려가 있다고 전망했다. 과거 전세난시기에는 수도권 전세가율이 55%에 달한 후 매매전환이 나타나면서 전세-매매상승률 차이가 감소하였다. 그러나 최근 전세난은 임차시장의 구조적 변화와 매매거래 위축이 동시에 진행되면서 전세수급불안이 장기화되고 이에 따라 전세가율 100%시대에 진입이 예상 된다고 하였다. 최근 주택시장의 가장 큰 이슈는 전세시장의 과열이다. 전세가격의 급등 (전세-매매변동률 차이 평균인 4%이상)을 전세난으로 볼 때 보통 2～3년간 지속되는데 반해 이번 수도권의 전세난은 현재 4년차(40개월)에 진입하였으며 아직까지 진행 중이다. 현재 주택시장 상황하의 장기전망에 따르면,2020년까지 매매가격은 연평균 -0.5% 변동하는데 반해 전세가격은 연평균 7.3% 변동하면서 전세난이 지속되며 2021년에 전세가율은 고점인 100.7%에 도달하는 것으로 분석됐다. 또 동기간 거래기준 차가수요는 연평균 109만호를 보이는 반면 자가수요는 연평균 52만호로 정체되고 차가유지율이 자가 전환율보다 높게 나타나는 것으로 분석됐다. 이는 자가주거비용이 차가 주거비용보다 크다는 인식이 장기화되면서 수요 쏠림현상과 가계 의존적 임대주택공급체계에서 공급 감소를 심화시키기 때문인 것으로 판단됐다.시장 자체적으로 전 월세시장의 안정과 시장정상화를 위해서는 장기간이 소요되기 때문에 수요자의 구매여력, 대출여력에 대해 점유선택의 제약없이 균형적인 지원이 요구되는 실정이다. 이에 따라서 정부도 전 월세 수요자에 대한 금융지원의 한계를 인식하고 전월세 지원 수요대책, 매매전환 및 실수요자 지원 수요정책, 거래회복을 위한 분양공급물량 조정 공급정책, 공공과 민간의 임대주택확대 공급정책 등을 종합적으로 추진하고 있다. 이러한 주택정책은 방향성에 적절하나 지원대상 한정 및 시행 지연 등에 따라 정책실효성이 떨어질 우려가 있다고 주장했다. 즉 시장을 조기에 안정시키고 종합정책의 시너지 확보를 위해서는 정책발표시점과 시행시점 차이의 최소화, 수요자지원 정책에 있어 정책목적에 부합하는 지원대상의 확대, 기업형 임대주택시장의 조속한 정착이 요구된다고 주장했다. 특히, 임대공급의 확충이 전제되지 않는 수요자의 구매여력, 대출여력 확대는 주거불안 해소보다는 지연시키는 한계를 갖기 때문에 임대주택 공급이 중요하다고 주장했다. 전 월세시장의 반복적인 불안을 피하기 위해서는 시장심리에 크게 영향을 받는 가계에 의존한 임대주택공급체제에서 탈피가 필요하며 이를 위해서 공공임대 재고뿐만 아니라 기업형 임대주택시장의 공급비중확대가 요구된다고 주장했다. 즉, 토지임대부 임대주택, 준공공임대주택, 주택임대관리업, 임대주택리츠, 수급조절리츠 등의 임대주택 공급정책에 있어서 조속한 사업시행이 가능하도록 지원 및 시범사업의 추진이 요구된다고 하였다

 

참고문헌

 

최근 부동산 시장 현황과 향후 전망 – 현대경제연구원/2016.08.24

전월세시장 불안 장기화 우려확대/주택산업연구원/2013.09.05

중장기(2013~2030) 주택수요 전망 연구/ LHI 토지주택연구원/2013

2016년 하반기 부동산시장 전망/LHI 토지주택연구원/2016.03

국내 건설지장의 중강기 변화 전망과 시사점/2013.08

2016년 상반기 부동산시장 동향과 전망/권대중

2016년 부동산 시장 전망/한국감정원/2016.03.08

2015년 아파트 매매시장 결산 및 향후 전망/현대경제연구원/2015.12

[집값 상승세 둔화" vs "하반기에 하락"]/NEWSIS/2015.12.07

[오르고 또 오르고’ 서울 전셋값 상승률 10년 만에 최고]/경향비즈/2016.07.09

 

*해당 Insight는 2~3년 전에 분석한 내용이다.